深圳土地出让金价格是多少_深圳土地出让金占财政收入

1.农村集体土地转为国有土地要怎样才能转为国有土地，土地出让金的收费标准是怎样按什么标准收取的

2.深圳房产赠予亲属有什么税要交的？一般有什么税？

3.深圳经济特区房产税实施办法

4.深圳经济适用房和安居房的区别在哪

5.2017年土地布局价值点在哪

农村集体土地转为国有土地要怎样才能转为国有土地，土地出让金的收费标准是怎样按什么标准收取的

农村集体土地通过农村集体土地的被征收可以转为国有土地，也就是集体土地所有权又集体改为国有。

土地征收后补偿标准：

按照现行的《土地管理法》发现，国家征收农民土地补偿款法律上参照《土地管理法》第四十七条， 有如下规定：

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用有三部分组成：分别为土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

1、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

2、征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、征收耕地的地上附着物和青苗的补偿费分为青苗补偿标准和其他附着物的补偿标准。

①青苗补偿标准：对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

②其他附着物的补偿标准：征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

深圳房产赠予亲属有什么税要交的？一般有什么税？

首先需要到公证处对赠与事实办理公证，并拿到公证处出具的《房地产赠与公证书》和《接受房地产赠与公证书》。这两份公证书是房地产管理部门审批房地产赠与过户的要件之一。

二手房赠与，财政管理部门会根据当事人提供的《房地产价格评估报告书》的评估价格计征契税。契税的税率为3%，由继承方支付。至于营业税，可以持《房地产赠与公证书》及《房地产权证》等有关资料向房屋所在地的地税分局提出免税申请。

除此之外，还需要支付交易手续费、档案费、转移登记费、公证费以及出具房地产评估书的评估费。如果赠与房产是国有划拨土地性质，则还需要补交土地出让金；如果是房改房，则还需要交纳房改房转让增值费，按增值部分的20%计收。

深圳经济特区房产税实施办法

计征房产税的房屋原值应包括纳税人为取得相应土地使用权而支付的土地出让金。”

房屋租赁税费的管理标准

房屋租赁管理部门根据相关法规和税务部门的委托，对房屋租赁征收租赁管理费，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。租赁管理费和房屋租赁税都是以租金为基础，按照一定的标准组织征收 。

1、房屋租金收入的认定

（1）房屋租金收入的认定原则

房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。

①合同租金与指导租金孰高原则

《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数”。

②核定租金收入原则

以宝安区为例，《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》把宝安区私人房屋分为居民自建房和居民非自建房、集资房三类进行分类管理。居民非自建房、集资房采用合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入。除对需要按实际租金收入开具发票的居民自建出租房按合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式确定租金收入。这种采用核定方式认定的租金称为核定租金。

（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的计算公式

核定租金收入=住宅租金收入+商业租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率

商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率

可出租住宅面积=（整栋房屋层数—业主自用层数）×每层平均建筑面积

商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积

居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。

住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。

住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。

应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率

②核定租金收入的方法和程序

a、申报登记。

b、核定出租率。

c、核实出租面积。

d、确定租赁面积、计算租金收入。

e、文书送达。

f、租金调整。

g、检查复核。

h、申报停租或变更。

2、房屋租赁管理费征收管理

（1）房屋租赁管理费的概念

房屋租赁管理费是房屋租赁管理部门依法对房屋租赁行为征收的一种行政性收费。房屋租赁管理费的概念有以下涵义：

①房屋租赁管理费是一种行政性收费

②房屋租赁管理费征收主体是房屋租赁管理部门 ；

④房屋租赁管理费的征收对象是房屋租赁行为；

⑤房屋租赁管理费交纳人是房屋收益人，包括出租人和转租人等。

（2）房屋租赁管理费征收标准和依据 房屋租赁管理费征收标准 根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定：

①出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

②出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

③房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按上述规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理费。

房屋租赁管理费计费依据 房屋租赁管理费计费依据是房屋租金，租金收入按下列规定认定： ①根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条的规定，区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

②根据《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》规定，一般情况下，居民自建房出租屋以核定租金收入为依据计征租赁管理费。

（3）房屋租赁管理费的计算公式

根据上述规定，可以得到如下基本计算公式：

出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率

具体情况如下：

①非居民自建房办理合同登记手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月应缴租赁管理费=月租金收入×2%

（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

转租人月应缴租赁管理费=（转租租金收入－原合同租金支出）×2%

②非居民自建房屋出租办理合同备案手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月缴租赁管理费=月租金收入×3%

（租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定）

转租人月应缴租赁管理费=（月转租租金收入－原合同月租金支出）×3%

③居民自建房屋出租办理合同登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租办理备案登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×3%

（4）房屋租赁管理费征收管理程序

①电脑员根据出租人合同登记或备案的房屋租赁情况，于每个季度最后一个月或每月的15日前输出《房屋租赁管理费核查表》一式2份，出租人、租赁管理员各一份。

②租赁管理员核对后，对变更的房屋租赁情况进行调查核实。经所长签字，由电脑员输出《房屋租赁管理明细表》一式3份，所长、管理员、收费员各一份；《房屋租赁管理通知单》一式2份，业主（出租人）、管理员各一份。

③收款后，开票人员开具省财政统一印制的行政事业收费收据。如当事人约定，由承租人代交管理费的，收据上的交款人仍应填写出租人的姓名。

④收款人应及时向租赁管理所所长，管理员通报租赁管理费收取情况。对拖延交付管理费的出租人，管理员应填发《限期缴纳房屋租赁管理费通知书》进行催缴。

⑤各租赁管理所于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》，报市、区租赁管理办。

⑥房屋租赁管理费须及时存入市、区财政部门指定的专户，不得截留、挪用，严格实行收支两条线管理。

（5）法律责任

①出租人或者转租人不缴纳或者迟延缴纳房屋租赁管理费，主管机关可责令其缴纳，每迟延一日，按应交管理费的数额收取千分之三的滞纳金。

②当事人不服有关行政机关处罚的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

③主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、房屋租赁税征收管理

房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

（1）代征房屋租赁税的范围

私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。外地驻深企业是指注册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县（市）临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

（2）代征房屋租赁税的税种

房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。

（3）私房租赁税纳税标准

为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》（深地税发[2004]937号），决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。其具体规定是：

私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。具体计征标准如下：

①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1%（房产税4%、印花税0.1%）。

②月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22%（营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%）。

根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：

当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。具体计算公式和方法如下：

①私房租赁月租金1000元（不含1000元）以下的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（4.1%）

②私房租赁月租金1000元（含1000元）以上的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率（8.22%）

（4）外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限

外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。

①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准

根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：

印花税：合同租金总额×0.1%

营业税：租金×5%

城市维护建设税：营业税额×1%（外国企业、港澳台地区企业除外）

教育费附加：营业税额×3%（外国企业、港澳台地区企业除外）

企业所得税：租金×20%×15%

房产税：房产原值×70%×1.2%

法律依据:

《中华人民共和国房产税暂行条例》

第一条

房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收。

第二条

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳.产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第三条

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条

房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第五条下列房产免纳房产税：

(1)国家机关，人民团体，军队自用的房产

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

(3)宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产

(4)个人所有非营业用的房产

(5)经财政部批准免税的其他房产。

深圳经济适用房和安居房的区别在哪

安居房与经济适用房都属于针对性住房，主要是针对那些无房或者有住房困难的家庭，在深圳这种经济发达的大都市，买不起房的比比皆是，所以当地政府每年都会推出不少安居房和经济适用房，那么深圳经济适用房和安居房的区别在哪？下面就随小编一起来了解看看吧。

1、性质不同

深圳安居房是当地政府根据国家安居工程政策而建设的住房，主要面向人均居住面积低于4平方米的特困家庭，主要以价格低于成本+政府补贴来出售的非盈利性质住房。而经济适用住房虽然是国家计划组织实施建设的，但还是由房地产开发企业、集资建房单位等来建造出售的，具有经济性、实用性、保障性等特质，是社会保障性质商品住房。

2、申请条件不同

不管是安居房，还是经济适用房，都是要符合相关条件才能申请购买，其中安居型商品房的申请要以家庭为单位，其申请人及共同申请人要拥有深圳市户籍，在当地有缴纳满5年的社保，并且没有享受过相关的购房优惠政策等，若是单身居民想要申请购买的话，年龄要在35周岁以上才行。而申请经济适用房的条件比较不固定，基本上每个时期的政策都有不同。

3、出售缴纳费用不同

购买的经济适用房与安居房出售条件和费用都是有所不同的，虽然两者都是要在房产证满五年后才能出售，但是出售时要缴纳的土地出让金都是有所差别的。

编辑小结：以上就是关于深圳经济适用房和安居房的区别在哪的介绍，希望小编分享的内容能给大家一些参考，如果您想了解更多相关方面的知识，可以关注我们齐家网资讯。

2017年土地布局价值点在哪

2017年土地布局价值点在哪?

2017-01-08 07:12源自网络

2016年末的时候，借着年终盘点、房企总结的机会，采访了几家开发商区域公司和集团层面的相关负责人，谈到土地投资的时候，表情主要分两种。

一是去年没怎么拿地，或者拿的很多土地是联合拿地，这些开发商对土地市场的表态，主要是承认土地市场在高位运行，后期开发风险比较大，所以要么选择避其锋芒，要么联合拿地、分摊风险；

二是拿了很多地，资金支出有几百亿的开发商，他们对土地市场的分析就是，由于融资成本较低，可动用资金比较充裕，充足所以拿地，而且会拿周边地块、在售楼盘价格等做对比，以印证自己并非是在高位接盘。

其实对于第二种表态，完全没必要，2016年作为历史上地王数量最多的一年，很少有开发商能用低价获取土地，但联合拿地的相对来说，压力不会太大，此外即使是独家获取了高价地，后期开发方法还是很多，比如引入合作伙伴，分摊成本。

壹、企业层面的土地市场货币化

从采访对象的反馈中，可以很形象的看到土地市场在去年的货币化现象，就像上文中提到的“充足”，而且拿地金额的增长一直持续到12月。

中国指数研究院数据显示，据不完全统计,去年房企债券融资达到 9039 亿元,同比增长 77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2 个百分点。

在融资成本降低的推动下，2016 年20 家代表性企业累计拿地面积 1.4 亿平方 米(建筑面积),同比增长 38%;累计拿地金额为 8240 亿元,同比增长 54%, 其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过 1 倍。

值得注意的是,国庆节前后各地调控新政出台后,房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升,主要源于 政策调整下地价逐步趋稳,加之部分企业存在补仓意愿,而同期部分热点城市土地供应加 大,且优质地块较多,年末品牌房企拿地规模再次回升,11 月拿地金额环比增长 83%, 12 月仍持续增长,增幅为 32%。

另外全国房企拿地均价来看，也是增长，易居研究院的数据显示2016年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价4083元/平方米，再创历史新高，同比增长26.7%。

上面两个关于钱的数据都是同比增长的，但实际上，去年房企土地购置总面积同比是下降的，在面粉贵于面包的同时，也要看到面粉实际在减少。

从这些数据来看，未来这些地块上市的时候，价格同比来说，显然不可能降很多，但是否能赢得市场，还要看多方面因素。

贰、城市层面的土地市场政策化

看完企业在土地市场上的表现，再看看城市层面。

在全国去库存政策的指导下,地方政府的土地推出量在持续减少,2016 年,全国 300 个城市共推出各类用地 18.2 亿平方米,同比下降 11.0%, 但降幅较 2015 年收窄 7.8 个百分点；土地成交量同比也持续下滑,共成交 15.0 亿平方米,同比下降 5.7%。

土地供应量减少的同时，土地出让金同比大涨，呈明显的量跌价涨格局。

数据显示，全国各类土地成交出让金合计 2.9 万亿元,同比增长 30.3%,其中,住宅用地出让金同比大幅增长 40.2%，主要是受二季度以来上海（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等重点一二线城市的土地市场拉动，其中住宅用地热度最高，带动全国二、三季度住宅用地出让金同比分别增长 87.1%、61.7%。

不过，这些城市中一个特例，就是帝都北京（楼盘），土地出让的总量和总价双降。中原地产首席分析师张大伟统计数据显示，北京全年公开招拍挂规划建筑面积747.8万平米，是最近十年的低点；全年合计出让土地44宗（3宗棚户区），合计获得土地出让金852.51亿元，和去年的2217亿元土地出让金相比，跌幅达到了61.5%，是2008年来北京土地出让收入最少的一年。

另外一个特点是，土地市场上城市热度的区分在2016年尤其明显，二线城市住宅用地成交量价的增幅都超过一线城市。

其中一线城市住宅土地成交 1464 万平方米,同比下降 50.9%,而二线城市住宅用 地累计成交 3.1 亿平方米,同比小幅增长 0.3%,其中又以宁波（楼盘）、无锡（楼盘）、天津（楼盘）等城市增幅最为显著, 宁波同比增长高达105%。

土地成交金额上，一线城市去年住宅用地累计出让金为 2463 亿元,同比下降 28.4%,而二线城市住宅用地出让金 1.5 万亿元,同比增长 83.4%。

张大伟统计的数据显示，去年全国有10个城市的土地出让金超过了北京，其中9个城市土地出让金超过千亿，这9个城市中，苏州、南京和杭州（楼盘）分列前三，上海作为一线城市中土地出让金最高的位居第四。

这些数据背后，实际反应的是当地政府对土地出让市场的监管程度，过去一年，一线城市在土地出让总量、出让价格两方面实际做了很多限制，其中尤以北京为甚，张大伟的点评是：限价、限售、限面积、限资金、限持有，2016年北京土地市场调控已经尝试到了极致，北京是在土地供应结构上最努力做调控的城市。

叁、未来土地布局价值点

在企业层面，土地市场变成了货币市场，融资成本的高低、融资规模的大小在很大程度上决定了房企的土地投资策略；在地方政府层面，土地市场依然是政策市场，楼市供需的格局决定了是去库存还是补库存。

这些基本面的分析，最终还是要回答房地产行业未来的价值点究竟在哪里？

还是分享一下采访对象的反馈，综合来看，开发商对行业价值点的研究可以按城市划分：

一方面是一线城市以及二线热点城市，这类城市基本告别住房短缺的时代，数据上显示，15 个二线城市人均住房建筑面积超 40 平米，一线城市中,除深圳（楼盘）外,北上广人均住房拥有量均在 32 平米左右,而一线城市依然给人以住房紧张的直观感受，主要是因为一线城市的住房分布不平衡，即是说少量财富人群占据了较大的房屋数量。

所以开发商针对这类城市的策略，就是深入存量房市场和改善型市场。

另一方面是有潜力的三四线城市，和讯房产采访的多个开发商都透露了对京津冀一体化区域的土地储备情况，并表现出对其未来开发价值的认可。

而多个研究机构也认为，核心城市房价高企、土地成本居高不下将带动需求向周边扩散,一线城市周边县市仍是布局价值点，此外随着城市轨道交通的日益完善,郊区及周边县市与一线核心城区的通勤时间缩短, 将更有利于需求向周边扩散。为解决大城市的诸多问题,将有意识的向周边城 市转移成为可行路径之一。

对于开发商来说,一线城市周边区县算是新一轮机会中的布局价值点，不过要注意的是，这部分区域的价值来自于一线城市人口与产业的转移，在实际开发中需要注意产业承接是否实际有效。