租赁住房资金价格_住房租赁支出

1.住房租赁监管立法：二房东“乱象”时代终结？

2.中央补助公共租赁住房专项资金管理办法的管理办法

3.北京出台保障性租赁房新规，或将改变房企操盘方式

4.“住房租赁新规”成热词，房企跑步布局

住房租赁监管立法：二房东“乱象”时代终结？

随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体.。.

住房租赁市场乱象丛生，国家即将其纳入法治化监管轨道。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)，我国首部专门规范住房租赁的国家级行政法规正式开始公开征求意见。业内人士指出，《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义，这标志着住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。

无独有偶，此前的9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》(简称《风险提示》)，提醒房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

实际上，近几年住房租赁市场乱象迭出，如虚构房源信息、暴力驱赶租客、非法克扣押金、设置霸王合同条款……特别是随着一二线城市租赁市场逐渐扩大，中小型二房东越来越多，导致租客和大房东的权益受到侵害风险不断加大。

此次《条例》的出台，将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。严跃进分析认为，当前是长租公寓市场波动较大的阶段，监管部门的这些动作，对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

短付租金也有“坑”

住房租赁市场有多乱？

目前除了曝光较多的长租公寓二房东拖欠大房东租金、租客被驱赶、二房东卷款跑路等问题外，从二房东手里租房，即便租客采取短付租金的方式，也会遇到各种问题。

日前，在上海工作的陈慧(化名)就遇到了被大房东驱赶的怪事。陈慧与两名同事在位于静安区北京西路的嘉发大厦租了一套三室两厅的房子，租期一年。租赁合同是她与二房东、中介一起签订的三方居间合同，并附有大房东与二房东的委托租赁合同；房子的付款方式为“押一付三”，并非长租公寓那种年付或者租金贷的方式。

据当时介绍房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相当一部分来自于这种二房东，这种二房东不同于长租公寓的二房东，他们手头上的房源没有那么多，在十几套到几百套不等。这些二房东从大房东手里租来房子之后，会根据房子情况重新装修或配置家具，再适当提高出租价格，从而赚取差价。一般而言，二房东和大房东租约到期之后，此前的装修和配置的家具会折价卖给大房东。

小艾从业三年来，做这些二房东的房源出租比较多。这种房子的二房东，看起来与租客直接签订合同的大房东并无区别。

但就在房租到期的前一个月，还是出问题了。8月底，嘉发大厦的小区物业管理人员告诉陈慧，大房东刘平(化名)找上门要求给他们所住的房子断水断电，因为该房子在8月30日就到期了，大房东要收回房子。

陈慧回家找出租房合同细看，发现他们与二房东严顺(化名)所签的合同到期时间是10月4日。很明显，二房东与大房东的合同，相比二房东与陈慧的租约有一个月时间差。此时，陈慧才发现，中介小艾此前对房子的租约，并没有做好尽调，不知道大房东与二房东的租约是什么时候到期的。中介人员的疏忽，为这次纠纷埋下了导火线。

21世纪经济报道记者分别联系刘平、严顺与中介，了解到刘平与严顺合作多年，但由于此前另外一套房子的纠纷导致两人关系破裂，刘平等租约到期就逐步把房子收回，不再续租。严顺的解释是，他手中有几十套房子，他没法记住每一套房子的具体租约。

大房东和二房东吵架，本来与租客无关，但这次由于大房东刘平的态度强硬，直接干扰了租客的生活。此事件中，二房东严顺明显理亏，或许是为了拖延时间，或许是为了死磕合同，以刘平要买下家具为由，不愿意配合办理退房手续。刘平也不愿意让步，只有对还在租住期限内的陈慧们下逐客令，威胁他们要断水断电。

无奈之下，陈慧和同事去派出所报警，得到民警的回复却是：由于大房东、二房东没有给租客造成实质性人身和财产安全损失，没法接警。而为陈慧提供法律援助的律师建议她走司法程序维权，找二房东赔偿，但这个过程可能需要比较久。

记者从刘平、严顺此前的委托合同看到，对于家具的处置，并没有具体的条款规定。这成了两人扯皮的主要原因。当初帮他们签定房屋租赁委托合同的中介何冲(化名)指出，从合同来看，双方都有责任，但二房东严顺的处事方式更有问题，“他这样以后没人敢跟他合作，圈子很小的”。

最终，刘平妥协了，买下了严顺给房子配置的家具，双方终止合同，不再续约。租客则可以与之续签或者住到与严顺签的合约期满。

在与中介交流过程中，记者发现，大房东、二房东的契约精神在合作过程中非常关键，尤其是最后合约期限内，很容易因为合同某些细节产生摩擦。在《住房租赁条例(征求意见稿)》中，明确了租客的权益，这对于当前租赁行业中处于弱势群体的租客来说，多了一重保障：

住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退等。

此外，根据征求意见稿，在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。换言之，陈慧案例中，如果刘平与严顺合约到期，终止合作，那么严顺也不能单方面与陈慧等人解除住房租赁合同，否则就是违约。

尽管如此，租客维权仍然不易。租赁纠纷属于民事纠纷，警方一般会调解，最终还是需要双方协商一致才能解决。事实是，被刘平提出威胁断水断电之后，陈慧主动找中介和严顺，提醒他们处理好合同纠纷，严顺一味推脱，也不愿意按照合同赔付陈慧损失；与此同时，刘平借助驱赶陈慧等租客的手段对严顺施压，也对租客造成了不小的精神压力。

行业监管升级

随着二房东越来越多，引发的问题也越来越多，这种二房东模式开始受到市场诟病。

像上述案例中，手握几十套房的二房东严顺，其实是有一家从事房地产行业资质的公司，但他与大房东、租客签的合同却用的是个人名义，就连与之合作多年的中介何冲都没有发现这一点。

记者查询启信宝获悉，严顺名下持股100%的公司为上海燕齐企业管理有限公司，成立于2014年10月13日，注册资本金100万人民币，此外没有披露其他信息。

对此，法律界人士认为，严顺的做法可能出于两方面原因，一是收付款方便；二就是存在偷税漏税嫌疑。

二房东处在房主和租客之间，赚的就是中间差价，为了控制成本，谋取更大利润，不少二房东不得不在各个环节“挖潜”，甚至不惜采取违法行为。

针对市场上的各种乱象，《条例》明确规定房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：1.发布虚假房源信息；2.隐瞒影响住房租赁的重要信息；3.违规提供金融产品和服务；4.为依法不得出租的住房提供经纪服务；5.强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用；6.未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；7.赚取租金差价；8.泄露或者不当使用客户信息；9.法律、法规禁止的其他行为；10.违规出租厨房、阳台、地下储藏室。

可见其中多条均指向了二房东，比如赚取租金差价，违规提供金融产品和服务等。

上海城市房地产估价有限公司金融业务总监邵明浩表示，从宏观角度来讲，住房问题是关系国计民生的重大问题，租赁住房对于引导人口有序流动解决大中城市“夹心层”居住问题具有重要意义。目前从中央到地方的租赁住房政策具有临时性的特点，与住房体系长期发展的要求不匹配，是造成租赁住房现阶段诸多问题的根本原因。租赁住房亟需国家层面进行立法，保障该领域长期有序发展。

随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色，规范政府及市场参与各方在租赁住房整体规划、开发建设及后期运营全生命周期中的行为。

从实际操作方面来看，租赁市场交易非常频繁，参与群体众多，租赁形式复杂，而相应的监督管理部门并没有配备相关的执法人员和预算对法律进行有效的监督管理，所以重点关注的是法律出台后的落实情况。

业内公寓培训机构房东东创始人全雳指出，资金监管真正要落实行动就要从源头上抓起，加强立法，严格执法。

中央补助公共租赁住房专项资金管理办法的管理办法

中央补助公共租赁住房专项资金管理办法 第一条 根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)以及住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、银监会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)的规定，中央安排公共租赁住房专项补助资金(以下简称公租房补助资金)，支持地方加快发展公共租赁住房。为确保公租房补助资金使用和管理的规范化、制度化、程序化，提高资金使用效益，特制定本办法。

第二条 公租房补助资金的补助范围为已纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团(以下简称省级)批准的公共租赁住房发展规划和年度计划的公共租赁住房项目，不包括廉租住房项目。

第三条 公租房补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则安排给实施公共租赁住房项目的地区及新疆生产建设兵团(以下简称地区)，专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目(含新建、改建、收购、在市场长期租赁住房等方式筹集房源)的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府直接投资项目的资本金等支出，不得用于管理部门的经费开支。

第四条 各地区应当按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强公租房补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。 第五条 公租房补助资金按照各地区筹集的公共租赁住房套数，并结合财政困难程度安排。

筹集公共租赁住房套数，以公共租赁住房是否开工建设或签订收购、租赁协议为准。

财政困难程度参照财政部均衡性转移支付测算的财政困难程度系数确定，作为安排公租房补助资金的调节系数。

第六条 公租房补助资金按公式法安排。某地区的专项补助资金总额=〔(该地区年度筹集套数×该地区上一年财政困难系数)÷∑(各地区年度筹集套数×相应地区上一年财政困难系数)〕×年度公租房补助资金总规模。其中：该地区年度筹集套数是指该地区当年计划筹集套数，减去上年度未完成的计划筹集套数，加上上年度超计划完成的筹集套数。

第七条 每年2月28日之前，实施公共租赁住房项目的有关市、县(师、团场)财政部门应当会同发展改革、住房保障部门，向省级财政、发展改革和住房保障部门上报本市、县(师、团场)上年度公共租赁住房计划实施情况，包括新建公共租赁住房开工建设证明及收购租赁公共租赁住房合同或协议的复印件。省级财政、发展改革部门应当会同同级住房保障部门，对市、县(师、团场)上报的相关资料进行认真审核，其中实地抽查审核比例不低于市、县(师、团场)总数的30%。

第八条 每年3月31日之前，省级财政、发展改革、住房保障部门应当将审核认定后的下列资料报送财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部。1?经省级人民政府及新疆生产建设兵团批准的本地区公共租赁住房发展规划及年度计划，各市、县(师、团场)公共租赁住房发展规划和年度计划；2?各市、县(师、团场)有关部门上年度公共租赁住房开工建设证明以及签订收购、租赁合同或协议的复印件。同时，严格按照规定填报《年度公共租赁住房发展计划和完成情况表》(附表)。对于未按规定时间报送有关资料的地区，视同不申请公租房补助资金处理。

2010年公租房补助资金分配和下达，以各地区与住房城乡建设部签订的住房保障工作目标责任书中确定的2010年新建公共租赁住房套数等因素为依据。 第九条2010年公租房补助资金，于2010年7月10日前下达到实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门。从2011年开始，中央财政根据公共租赁住房补助资金计划，于每年4月30日前将公租房补助资金下达到实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门。

第十条 实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门收到中央财政下达的公租房补助资金后，应当参照本办法，于每年5月31日前(其中，2010年应于7月底前)一次下达已经实施公共租赁住房项目的市、县财政部门或师、团场，并将下达文件同时抄报财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部。市、县财政部门或师、团场收到公租房补助资金后，应当按照规定用于市、县或师、团场实施公共租赁住房项目的支出，并按项目进度及时支付资金。

第十一条 实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门，以及市、县财政部门或师、团场，应当对公租房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。住房保障部门及项目实施单位要严格按照本办法使用公租房补助资金，不得挪作他用。公租房补助资金的支付管理，按照财政国库管理制度的有关规定执行。

第十二条 市、县财政部门或师、团场安排使用公租房补助资金时，填列《2010年政府收支分类科目》支出科目中的221类“住房保障支出”01款“保障性住房支出”99项“其他保障性住房支出”科目。 第十三条 实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门要确保将公租房补助资金及时拨付到市、县财政部门或师、团场。市、县财政部门或师、团场以及住房保障部门和项目实施单位必须确保公租房补助资金按照规定用途使用。对于违反规定，采取虚报、多报等方式骗取公租房补助资金，不按规定分配使用公租房补助资金的，一经核实，将收回已安排的公租房补助资金，或扣减下一年度该地区应得的公租房补助资金。同时，要按照《财政违法行为处罚处分条例》(令第427号)的规定进行处理，并依法追究有关责任人员的行政责任。

第十四条 实施公共租赁住房项目的相关地区财政部门、发展改革部门、住房保障部门要加强对本地区公租房补助资金使用情况的监督检查，防止挤占、挪用等违法违纪行为的发生。 第十五条 公租房补助资金原则上按照本办法第二章规定计算和安排。如遇发生重大自然灾害等特殊情况，公租房补助资金分配时可以适当向受灾地区倾斜。

第十六条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政、发展改革、住房保障部门以及新疆生产建设兵团可以根据本办法，结合本地区实际制定具体实施办法，并报财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部备案。

第十七条 本办法自2010年1月1日起施行。

第十八条 本办法由财政部会同国家发展改革委、住房城乡建设部负责解释。

附表：年度公共租赁住房发展计划和完成情况表(略)

北京出台保障性租赁房新规，或将改变房企操盘方式

保障性租赁住房所涉及的各种土地性质以及改建过程中的实际操作问题，未来都将考验房企们的操盘能力。

北京刚刚出台的保障性租赁住房相关政策，或许将进一步改变在京房企的操盘方式。

发展保障性租赁住房自2021年以来已经被顶层设计强调了很多次，但3月18日晚北京公布的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（以下简称实施方案）依旧掀起了广泛波澜，其中提到“‘十四五’期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%”。

“40%”是个很大的数字，意味着未来5年北京近半新增住房都是保障性租赁住房，这将使得新市民、青年人等群体住房难问题得到有效缓解。与此同时，这么大体量的保障性租赁住房，自然离不开房企们的参与。

而去年住建部住房保障司司长曹金彪曾表示,“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应“力争达到30%以上”，而北京此次的规划比全国平均水平高出10个百分点，如此巨量的保障性租赁住房入市，足以搅动整个市场。

那么保障性租赁住房的建设资金从哪里来？

实施方案中的表述是“支持社会资本与市、区属国有企业合作”，这里的“社会资本”大概率指的便是广大房地产开发企业。

此外，实施方案中规范运营管理条目下规定，“保障性租赁住房不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。”

因为供应量有具体比例、数量以及运营方面都有明确要求，所以至少在今后5年里，在北京耕耘的房企们的操盘方式少不了和保障性租赁住房“绑定”。

如今房企通常的操盘方式是“拿地-建设-销售”，今后可能将变为“拿地-建设（含相应比例保障性租赁住房）-销售”，保障性租赁住房的筹建运营或将成为未来房企们操盘中不可逾越的一环。

事实上，近年来北京房地产操盘规则一直在探索中，也一直在“绑定”诸多保障性功能。去年集中供地实施以来，北京多宗地块的出让条件中都含有配建公租房、竞政府持有份额等条件。

配建保障性租赁住房在北京去年第三批和今年首批集中供地中越发成为趋势。可以说，北京保障性租赁住房的建设是之前各种探索的结果，更是“十四五”期间划定的方向。

因而，保障性租赁住房的建设和运营能力将成为在京开展业务的房企们的必修课，是不得不回答的问题。

根据实施方案，保障性租赁住房的筹建有两种途径。一是改建，包括非居住存量房屋改建和将存量住房改造、转化为保障性租赁住房；另一种是新建，包括利用集体经营性建设用地、利用产业园区配套用地、利用企事业单位自有土地、利用新供应国有建设用地等来进行保障性租赁住房的建设。

可以看到，不仅仅是国有建设用地的配建，保障性租赁住房所涉及的各种土地性质以及改建过程中的实际操作问题，未来都将考验房企们的操盘能力。

值得一提的是，实施方案还在审批流程、土地、税费、金融等政策方面明确了对保障性租赁住房的支持。有如此多的供应量，且在资金、建设等方面有制度上的保障，“租赁时代”离我们还会远吗？

“住房租赁新规”成热词，房企跑步布局

7月30日，召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

从2010年至今，住房限购政策刚好走到了第十年。红星新闻记者注意到，从今年下半年以来，多个城市相继出台住房租赁相关规定，对租赁市场提出了更多的要求。

“现在发展租赁房肯定是整个调控的主旋律。”10月8日，中国科学院大学研究房地产经济方向副教授李秀婷在接受红星新闻采访时说，“对于市场来讲，如果租赁房能够长期可持续发展，它对于稳定市场、对于未来的房价、房地产市场监控会有非常重要的作用。”

全国各地的租赁新政（以下简称“新政”）都围绕哪些方面进行？又将如何影响房地产宏观市场？房产企业又将做何调整？

转变

从“限购”到“租房”

住房限购政策，到今年刚好走到第十年。

追溯到2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。随后，9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一、二线城市推出限购政策。

再往后，限购政策不断优化细化，各地有各地不同的“限”法，但总的来说，限购是全国房地产一个总体的调控风向。

今年下半年，红星新闻记者发现，全国的限购政策趋于稳定，但多地政府密集出台了针对租赁市场的新政。

先是在7月中旬，财政部、住房和城乡建设部就公示了首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单。其中，北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、长沙、广州、深圳等16个城市入围。

而红星新闻记者注意到，在入围的16个城市中，北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等地均在下半年有住房租赁的新动作。除此以外，陕西、南京、珠海等地也有相应的租赁规定出台。

9月底，“9地出台租赁新规”一度成为微博热搜。据红星新闻记者不完全统计，在今年下半年，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。

从行业来讲，贝壳研究院高级分析师黄卉告诉红星新闻记者，经过八九年的发展，住房租赁行业经历了从萌芽期到快速发展期的转变，尤其是近两年，行业超速发展。“调控政策是防范市场风险的有效工具，也是保障租客权益的重要手段。行业快速发展的今天，需要与市场机制并行的调控手段，确保行业在正确的轨道上运行”。

而从宏观的角度来看，李秀婷对红星新闻记者表示，现在发展租赁房肯定是目前地产调控的主旋律，“对于市场来讲，如果租赁房能够长期可持续发展，它对于稳定市场会有重要作用”。

新规

“稳调控”+“强监管”

根据红星新闻记者的不完全统计，今年下半年以来，这些城市的租赁新政大致都集中在新增租赁保障性住房、稳定房租、打击“黑中介”等方面。

9城租赁新规 图据红星新闻?

李秀婷总结说，各个城市在房地产市场所做的都是在“稳调控”和“强监管”。

1.调控：增加租赁住房供给、稳定房租

据红星新闻记者梳理，这9个城市出台的租赁新规中，多地都提出了要增加租赁住房供给的计划。如长春市、深圳市直接制定具体的新增供地目标；合肥市以财政奖补为激励，欲盘活存量房源。

7月1日，广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，按照计划，至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100万平方米控制。

8月30日，深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，指出多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

9月2日，南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

9月9日，长春市发布《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确2019年至2021年，长春市将通过增加租赁住房用地供给、支持规模企业建设租赁住房等一系列政策措施，新增租赁住房315万平方米，并形成基本的住房租赁市场体系和法规制度体系。

9月23日，合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施，在供给不足区域适量新建租赁住房，着力增加租赁房源供给。

“租赁市场要发展的话，供给方也要跟进。国家的政策要求了市场的专业化、规模化、有组织化，多渠道保障租赁住房其实是规模化的一部分，就是它要有足够多的房源，能供人去筛选，能更好地满足多元化的需求，这个是很有必要的。”李秀婷解读道。

除了通过各种方式增加租赁住房的供给，从9个城市的新规中，红星新闻记者发现，稳定租赁住房的租金价格也是各地的关注重点之一。

广州市住房和城乡建设局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》说明，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

7月8日，根据北京市住建委发布的新版《北京市住房租赁合同》示范文本，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期内单方面涨租金。合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定日期内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。

9月18日，深圳市发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》提出了产业用房租金指导价格发布制度，为严控产业用房租金过快上涨，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，提高租金透明度，引导租赁双方合理约定租金，稳定市场预期。

2.监管：打击“黑中介”、建立监管平台

红星新闻记者从住房和城乡建设部处获悉，9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境。

图据IC photo

红星新闻记者注意到，在相继出台租赁新规的城市中，也有多个城市不约而同地提出要“打击黑中介”的要求。李秀婷告诉红星新闻记者，“打击黑中介”等措施都是属于“强监管”的范畴。

具体来看，陕西省发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》，要求坚决整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。

南京市发布的《关于住房租赁风险的提示》，提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时，要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构，及时查看其营业执照及相关资质。

9月12日，南京发布的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》再次提出，严禁中介机构、住房租赁机构通过自办金融或与其他机构合作为租房违规加杠杆提供产品和服务。

李秀婷认为，对于中介来讲，严格的监管能够促进整个行业的规范性和透明性，这是长效机制的一个重要组成部分；此外，也会使得行业整体的集中度有所提升。“未来如果规范性加强的话，可能行业整体的调整升级，在这样的情况下，它的集中度会增加，对于中介本身的经营要求也会增加”。

对于如何对租赁市场进行更好的监管，珠海、南京、合肥、南宁、长春等城市还相继提出成立租金银行托管、租赁监管平台、租赁管理体系、网签备案等方式来强化租赁住房的管理。

此外，多地区还对租赁房屋中的乱象做了进一步规定。如珠海、北京、南宁等城市都对住房租赁中的个人居住面积、“隔断房”作出明确规定。

贝壳研究院高级分析师黄卉说：“广州、南京等多地出台政策，旨在防止以租代售等行为的发生，真正将增量住房投放于租赁市场，平衡市场供应和需求。从存量市场看，禁止群租房等居住产品形态，打击黑中介、二房东，能更有效保障租客居住权益，防范租赁市场风险。”

影响

住户租赁是压舱石，企业跑步布局

至于住房租赁市场的调控如何影响到整个房地产行业的走向？李秀婷对红星新闻分析，尤其是对于一线、二线城市来说，居住需求旺盛，人口持续导入。限购政策把某一部分的需求给压制了，但对住房的需求是长期存在的，房价上涨的压力还是存在。

“在这种情况下，如果租赁房市场发展得好的话，可以吸引一部分购房的需求，让它走向租赁需求，这样能够在一定程度上缓释一线城市房价未来上涨、长期上涨的压力。这对于稳定、平抑房价是有很重要的作用。”李秀婷称。

黄卉也对红星新闻记者表示，对于租赁市场的调控实际上是在引导市场结构性需求变化，可以促进房地产市场平稳发展。“住房租赁是房地产市场的压舱石，只有稳定和发展住房租赁市场，才能有效平衡买卖和租赁市场需求，稳定房价和租金预期。租赁市场的调控政策能不断规范行业发展，保障租客权益，引导人们从购到租的需求转变，缓解房地产市场结构性需求错配，促进房地产市场平稳发展。”

在这样的背景下，红星新闻记者注意到，已经有多个房企加紧在租赁市场的布局。

9月25日，万科A（000002，SZ）发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币80亿元的住房租赁专项公司债券。根据网下机构投资者询价结果，经发行人和主承销商（簿记管理人）协商一致，最终确定本期债券的票面利率为3.55%。

至于募集资金的通途，公告称用于7个租房租赁项目，分布在北京、上海、大连、东莞、沈阳等地，一共提供租赁住房4944间。

而龙湖集团（00960，HK）旗下品牌龙湖冠寓则在2018年就尝到了租赁市场的甜头。据2018年龙湖的年报，2018年冠寓租金收入为4.26559亿元，较2017年同比增长961.4%，占集团总收入的10.4%。

到了今年上半年，冠寓更是累计营收4.3亿元，同比增幅207%。根据龙湖集团的财报，冠寓今年的目标是开业超8万间房量，营收10亿元，至2020年目标营收20亿元以上。

对于租房市场是否会面临洗牌的问题，李秀婷分析，在新的需求下，行业有了规范化、透明化的经营规则。在这种规则下，也必然对房企和中介都提出了新的要求，“只有优质的企业最终会得到长远的发展”。

红星新闻记者 俞瑶 杨佩雯 袁野