基金的税收政策_建设基金价税分离

2024-06-25 06:57:44

1.销项税问题，请教，谢谢

2.政府投资方式的政府投资方式的演变

3.关于单价税率问题（17%改为16%,不含税单价不变，那含税单价要变吗？）

4.理财产品和基金的区别是怎样的？

5.房地产法律常识

6.关于开征燃油税的思考

销项税问题，请教，谢谢

基金的税收政策_建设基金价税分离

1、增值税专用发票开具时，本身就价税分离了，即：发票上回告诉价款多少，税额多少。价税合计多少的。因此，增值税专用发票发票告诉的价款就是不含税的。

2、根据《增值税暂行条例》第六条第一款规定， 销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

因此，没有包装物的押金作为价外费用，应当并于销售额一并计算增值税。

政府投资方式的政府投资方式的演变

改革开放以来，我国的投资方式由过去政府独家投资转变为由各级政府、各个部门和国有企业多渠道投资，缩小指令性计划的范围，下放项目审批权限，简化审批手续，将国家预算内拨款投资改为用银行信贷方式进行管理，对重大的长期建设投资实行分层次管理，加大地方搞重点建设的责任，建立基本建设基金制，成立国家专业投资公司，成立政策性银行，实行项目业主制、招标投标制和项目监理制，充分发挥市场和竞争机制的作用。具体说来，在我国的投融资体制的改革过程中，主要经历了以下几个过程：

1．试行拨改贷制度

从1979年开始，国家进行基本建设投资制度的改革，先在北京、上海、广东等省市的轻王、纺织等行业选择一批有还款能力的项目试行拨改贷制度。1982年扩大了试行范围，1985年全面推开。1986年又做了一些调整，将国家预算内投资分为国家预算内拨款投资和国家预算内拨改贷两部分，对没有还款能力的科研、学校、行政等非经营性建设项目，恢复无偿拨款的办法。国家预算内拨改贷投资根据不同行业实行2．4—12%的差别利率。在政府投资管理上，计委是主导，负责制定基本建设计划，财政是出纳，要根据国家计委确定的拨改贷投资计划将资金拨给同级中国人民建设银行，中国人民建设银行负责调剂和供应资金，并对项目进行监督管理。

对预算内安排的基本建设投资实行拨贷并存的资金供应方式，是对政府有偿投资方式的肯定和完善。拨改贷有利于投资使用者增强资金周转观念和还本付息观念，克服吃国家“大锅饭”的弊端，但是，由于存在政企不分，贷款决策者不承担任何风险，政府投资贷款由各级计划部门代表政府决策，贷与不贷、贷多贷少、早贷晚贷，既不是由投资者据实申请，也不是完全由贷款银行据实掌握，而是由政府部门决定。这样一来，出现了决策者、投资者、贷款者的责任多元体，谁都对政府投资负有责任，但又没有明确落实，加之法制不健全、产权不明晰，借贷双方的经济权益难以维护，经济责任无法追究，出现了大量决策失误、贷款不能按期偿还、呆账坏账严重的现象，基本建设领域经济效益低下，企业自我积累能力差等问题。

2．实行基本建设基金制，成立专业投资公司

实行基本建设基金制，成立专业投资公司，投资方式走出了政企分开的第一步，开始尝试用经济办法对投资进行管理。为了保证国家重要基础工业和基础设施建设，改变计委下计划、财政拨资金、政府投资实质上没有风险责任约束、发生失误难以追究责任的状况，从1988年起建立了基本建设基金制，并在中央一级成立了能源、交通、原材料、机电与轻纺、农业、林业六个国家专业投资公司，负责管理和经营中央投资项目，用经济办法对政府投资进行管理。基本建设基金分为经营性的和非经营性的。对于经营性的投资，由国家计委切块给专业投资公司，用于基础设施和基础工业等重点建设。经营性基本建设基金分为软贷款和硬贷款。软贷款用于还款能力较低的、非经营性的投资，主要用于中央各部门的文化、教育、卫生、科研等建设和大江大河的治理。各省、自治区、直辖市可根据本地区具体的情况，相应建立基本建设基金。六大专业投资公司在性质上是从事固定资产投资开发的企业，具有控股公司的职能，担负起对中央投资保值增值的责任，同时又具有政策性投资的职能。但是，国家专业投资公司也存在着政企不分、关系不顺的弊端，国家投资实行企业化管理的初衷并没有实现。六家专业投资公司与主管部门的关系不顺，项目的立项审批权在国家计委和主管部门，但投资主要由国家专业投资公司安排，对这类建设项目几家都想管，但实际上谁又都管不了。这就造成主管部门和专业投资公司都要管理建设项目，多头管理又无人管理的局面。过去建设项目只对行业主管部门负责，体粗改革后反而又多了一个婆婆，企业又多了一个紧箍咒。

3．贷改投

为了改变拨改贷的弊端，1996年政府投资实行贷改投。凡是国家投资的项目，包括基础设施项目，国家将拨付给企业和建设单位的投资资金作为资本金，本着所有者和经营者分离的原则，由企业自主经营。对于新投资项目，如果国家投资的资本金不足，企业和建设单位可以向银行申请贷款，也可以向社会举债，还可以实行股份经营。贷改投并不意味着简单恢复过去的拨款制度，过去的拨款投资由于体制不完善，用款单位实际上未能真正承担经济责任，现在把国家资本金改为向企业和建设单位投资，用款单位要按资金利润率和占用的资金向所有者交纳收益，这种做法有利于增强项目建设单位的财务自我约束，也有利于提高政府投资的效益。

4．成立政策性银行，完善政府投融资体系

长期以来，基础产业的项目投资主要依赖政策性贷款、专业银行专项贷款、地方“拼盘投资”及各种政府投资债券。由于地方政府“诸侯经济”的扩大、社会“乱集资”的冲击、银行“违章拆借”的泛滥以及上交中央税收的严重流失，使得政府特别是中央政府的重点建设资金来源很不稳定。为了彻底改变这种运作方式杂乱、政出多门、各行其是的局面，1994年国家对政府投资方式又进行了重大改革，撤销原来的国家六大投资公司，剥离专业银行的政策性业务，将政策性业务划归到新成立的国家开发银行，同时又成立了中国农业发展银行、国家进出口银行。这三家政策性银行主要贷款对象是国家的基础设施、基础工业和支柱产业，它们充当政府投资的代理人，把计划、财政、银行的政策性投融资业务捏合起来，形成较有效的政府投资运作方式。这是以保本微利为基本前提、进一步规范政策性投资的有偿使用方式，对保证基础产业的政策性投资来源的长期稳定创造了条件。

在政府投资方式上，周转金制度和基本建设拨改贷、贷改投的探索，政策性银行的建立以及稍后成立的国有资产管理基金(专门用来处理国有资产的不良债务)，都是使我国政府投融资体系逐步走上规范化轨道的探索过程，尽管还有这样那样的问题，但取得的成效还是有目共睹的。

5．财政贴息制度——探索以财政资金引导社会资金投入基础产业建设

企业向基础产业项目投资，若得不到平均利润，就会扼制其投资的积极性，政府以财政贴息的方式予以弥补，则提高了企业对基础产业投资的积极性。为了发挥政府投资的引导作用，国家财政从1986年起，实行基本建设政策性贷款项目财政贴息政策。19861994年，国家财政用于贴息的资金达70．8亿元，支持了农业、能源、交通通讯、原材料等十几个行业的300多个项目。

6．继续探索吸引、利用外资的BOT投资方式

20世纪90年代以前，我国对基础产业的投资，基本上是政府主管部门直接确定建设项目、直接投资，而且政府还直接参与基础设施和基础工业的运营，负担了沉重的价格补贴，强行的低价使得运营收益无法偿还国内外各种债务，严重削弱了政府进一步对基础产业投资的能力。在这样的背景之下，从90年代初开始，我国从国外引入了BOT这种新的吸引国外资本进行基础设施建设的投资方式。这一做法的意义已超出了吸引外资的范围，更重要的是，它是政府投资方式转变的重要尝试。政府只需确定、审批和验收建设项目，通过招标确定项目建设经营者，投入少量资金甚至无需投入资金，而在最终还可获得建设项目的所有权，这有利于政企分开，也有利于加快我国基础产业特别是基础设施的建设。

综观这一时期，政府投资方式开始由单一走向多样化、由集中走向分散投资，出现了无偿投资与有偿投资并用，直接投资、参与投资和间接投资并举，中央投资与地方投资并重的灵活有效的投资方式。投资方式的改革在一定程度上拓宽了政府投融资渠道，有意识引导和带动了社会资金投入到经济建设中来，改变了过去的将投资决策权、资金筹集权、项目选择权、项目投资的管理权集于中央政府机关的老做法，尝试着将资金筹集、项目选择权，项目投资实施权和监督权逐渐向政府的代理人和社会中介机构过渡。但政府投资职能的转变不是一朝一夕的事情，由于政府投资还没有建立灵活有效的退出机制，政府的职能还没有理顺，积淀的国有资本(部分竞争性资本)如何处理也没有明确的答案，投资方式改革仍有待深化。

关于单价税率问题（17%改为16%,不含税单价不变，那含税单价要变吗？）

这就看双方怎么订立的合同了。

如果约定的是不含税价，也就是“客户要求净单价”，按照新的税率16%开具发票，总价肯定变少。

原来17%的总价=不含税价×（1+17%）

现在16%的总价=不含税价×（1+16%）

如果是约定的是含税价，“客户要求净单价”升高，总价不变。

不含税价=含税价÷（1+16%）＞含税价÷（1+17%）

含税单价是3.16元，不含税单价是2.92元，税率怎么算啊？

含税单价=不含税单价*（1+税率）

所以：

税率=含税单价/不含税单价-1

=3.16/2.92-1

=8.22%

运费含税单价换算才不含税单价的问题

运费抵扣增值税的问题，目前两种规定：

1.如果取得是营改增前的货物运输业的公路、水运货物运输专用发票可按票面金额乘7%做进项抵扣，那么进入成本的也就是票面金额乘93%（1-7%）

2.如果是营改增后对方给你开的11%的专用发票，则按发票的税额抵扣。也就是发票总额除以1.03得出的不含税价格。

根据总局发布的《营业税改征增值税试点方案》及上海试点相关政策规定，其中第十二条指出，提供交通运输业服务，税率为11%.，但在第二十二条，却列明：接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：　进项税额=运输费用金额×扣除率

运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

可理解为理解

1、一般纳税人购买从试点纳税人（同为一般纳税人）取得的运费发票，按11%抵扣。

2、一般纳税人从非试点纳税人取得的运费，仍按7%计算抵扣。

3、试点纳税人（一般纳税人）从非试点纳税人或试点区内的小规模纳税人取得的运费，仍按7%抵扣。

不含税单价是1.25,含税单价加8%个点,那单价是多少?

单价是：

1.25÷（1-8%）

=1.25÷0.92

≈1.36

请问单价含税0.45元不含税单价多少税多少

1、按合同或发票金额付款。

2、发票来了，如果可以抵扣的话，税价分离

借：原材料

应交税费-应交增值税（进项税）

贷：应付账款

已知含税单价和税率怎么算不含税

已知含税单价和税率算不含税金额=（含税单价*数量）/（1+法定税率）。

比如含税单价117元，税率17%，数量100只：

不含税金额=（含税单价*100）/（1+法定税率）=117/（1+17%）=10000（元）

一个产品的不含税单价为90元，税率是17%，请问含税单价应为多少

好像应该还要加上税点的税才行。

90*（1+0.17）+ 90*0.17*0.17=107.90

我们单位一直是这样算的。

单价46800元,3%税率,不含税单价计算公式是?

按照你的意思这个单价46800应该是含税单价，也就是说这个金额是包含增值税的。

那他的不含税单价就是46800÷（1+3%）=45436.89元。

数量是300 含税单价是20 金额是6000 求不含税单价？

增值税是价外税，所以说你第二个公式是错误的。

希望能帮助到您！

比如税率16个点，含税单价是1.2元，，含税金额102，如果变成17个点的税率，那么含税单价是？

首先计算出不含税价，然后按照不含税价计算出不同税率的不同含税价。

含税单价1.20元、税率16%，不含税价=1.2÷（1+16%）=1.03445

不含税价1.132元、税率17%，含税价=1.03445×（1+17%）=1.21

理财产品和基金的区别是怎样的？

1、监管的不同，基金资产需要托管在具有托管资格的银行，且其账户设立和运作均严格独立于基金管理人和托管人；同时，证监会专门出台了针对货币市场基金的管理规定，对基金的信息披露也有严格要求。而银行理财的资金去向的透露比较少。而银行理财产品，比如固定收益的银行理财产品，往往是不披露具体产品运作情况的。

2、产品类型侧重不同，银行理财产品更多投资于一些像债券等保守型的产品，或者某种外币等。基金投资限制少，股票也可以，不同种类的基金投资的产品也不一样。

3、流动性不同，银行理财产品流动性较差，一般买入后不允许随时卖出，只有在银行规定的时间才可以卖，或者要等到期以后。基金只要不做特别规定，可以随时买卖。

4、服务费不同，不同款基金申购和赎回，需要缴纳一定的手续费；银行理财产品只有投资者提前解约才缴纳一定的解约手续费。

1、理财产品，即由商业银行和正规金融机构自行设计并发行的产品，将募集到的资金根据产品合同约定投入相关金融市场及购买相关金融产品，获取投资收益后，根据合同约定分配给投资人的一类产品。银保监会发布《理财公司理财产品销售管理暂行办法》，强化理财产品销售流程管理，明确了理财产品销售过程中的多项禁止性行为，以切实保护投资者的合法权益。办法自2021年6月27日起施行。

2、理财类型，2012以来，随着国家一系列财经政策的逐步实施到位，为投资理财市场开辟了更为广阔的发展空间，个人投资理财可谓热点众多，归纳起来主要在以下方面：

储蓄，储蓄或者说存款，是深受普通居民家庭欢迎的投资行为，也是人们最常使用的一种投资方式。储蓄与其它投资方式比较，具有安全可靠(受宪法保护)、手续方便(储蓄业务的网点遍布全国)、形式灵活、还具有继承性。储蓄是银行通过信用形式，动员和吸收居民的节余货币资金的一种业务。银行吸收储蓄存款以后，再把这些钱以各种方式投入到社会生产过程，并取得利润。作为使用储蓄资金的代价，银行必须付给储户利息。因而，对储户来说，参与储蓄不仅支援了国家建设，也使自己节余的货币资金得以增值或保值，成为一种家庭投资行为。

3、炒金，自从中国银行在上海推出专门针对个人投资者的"黄金宝"业务之后，炒金一直是个人理财市场的热点，备受投资者们的关注。特别是近两年，国际黄金价格持续上涨。可以预见，随着国内黄金投资领域的逐步开放，未来黄金需求的增长潜力是巨大的。特别是在2004年以后，国内黄金饰品的标价方式将逐渐由价费合一改为价费分离，黄金饰品5%的消费税也有望取消，这些都将大大地推动黄金投资量的提升，炒金业务也必将成为个人理财领域的一大亮点，真正步入投资理财的黄金时期。

房地产法律常识

1.商品房销售基本知识与法律常识有哪些

知识点一：房地产市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的 *** 部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场，如土地使用权的转让等。

房地产三级市场房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，属于消费市场的重新配置，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。

知识点二：商品房预售商品房预售是指房地开发经营企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金可房价款的行为。商品房预售条件已交付全部土地使用权也让金，取得土地使用权证书。

持有建设工程规划许可证各施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度各竣工交付日期。商品房预售实行许可，取得>。

未取得>的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向预购人也示>的批准文号。

预售合同商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

权属登记预售商品房交付使用之日起90日内，预购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民 *** 土地管理部门办理登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业原因，预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业各预购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。预售商品房的转让 2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了>。

该意见明确指出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，以前常见的“炒楼花”行为被全面禁止了。

根据规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得办理房屋权属登记手续；商品房销售实行实名制购房，推行商品预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。知识点三：商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售条件现售商品房的房地产开发企业就应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

持有建设工程规划许可证各施工许可证。已通过竣工验收。

拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通讯等配置基础设施具备交会使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

物业管理方案已经落实。商品房买卖合同商品房销售时，房了产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所。商品房基本状况。

商品房的销售方式。商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。

交付使用条件及日期。装饰、设备标准承诺。

供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属。

面积差异的处理方式。办理产权登记有关事宜。

解决争议的方法。违约责任。

双方约定的其他事项。知识点四：“五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。

五证 “五证”是指>、>、>、>（建设工程开工证）、>。 “五证”中最重要的是>和>，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

>的预售范围为本项目可销售楼盘。两书 “两书”是指住宅质量保证书>>和住宅使用说明书>>。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。知识点五：内部认购内部认购房是房地产开发商在未获得>等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。

内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。然而，由于内部认购的商品房是在开发商未取得>的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。

因此，购房者在进行内部认购时应慎重地考察该房地产项目是否除了>外其它证件都齐备，以免使自己的合法权益受到损害。目前，由于商品房内部认购引起了不少的法律纠纷，国家也采取了相关的政策对内部认购的销售形。

2.房地产经纪人需要精通哪些法律知识

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级 *** 部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段

3.房屋买卖中的法律常识是什么呢

1房地产相关名词解析 a。

房地产买卖专业名词解释经济适用商品房：所谓经济适用商品房是指经批准直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房，也就是说，其买卖价格受到 *** 行为的干预或制约。房屋建筑面积：房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。

住宅使用面积：住宅使用面积是指住宅分户门内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。得房率：得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。

住宅的共用部位：是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人使用的门厅、楼梯架、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道，传达室，内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。住宅的公共设施：是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

现房：就是房屋发展商已经建造好，依照有关规定可以交付使用的房屋期房：是房屋发展商虽已办妥建造房屋的各种许可证明和手续，但正在建造中能预售的房屋。商品房销售面积：（1）商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

（2）商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积：系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。层高：指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。

住宅开间：指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅净高：净高=层高-一层楼板厚度容积率：建筑容积率= 规划建筑用地范围的总建筑面积规划建设用地总面积密度：建设密度= 规划用地范围内建筑物基底总面积绿化率：绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积物业维修基金：根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。维修基金设立的具体标准和办法由各市人民 *** 规定。

目前一般为购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。《住宅质量保证书》：为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：一、工程质量监督部门核验的质量等级；二、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；三、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；四、用房保修的单位，答复和处理的时限。

住宅使用说明书：对住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。

这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。公用分摊系数：整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和，即得到公用面积分摊系数。

公用分摊面积：公用分摊数乘以套内建筑面积，得到了购房人需要合理分摊的公用建筑面积。契税：房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

契税具有证明不动产所有人产权合法性的作用。 "五证"：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

b。什么是商品房和商品房预售？ a。

什么是商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地 *** 为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 b。

内销商品房与外销商品房的区别内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位。

4.做房产销售需要了解哪些法律法规

中华人民共和国城市房地产管理法（1995年1月1日起施行）中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行）中华人民共和国土地管理法实施条例（1999年1月1日起施行）城市房地产抵押管理办法（1997年6月1日起施行）商品房销售管理办法（2001年6月1日起施行）城市房地产转让管理规定（1995年9月1日起施行）城市商品房预售管理办法（1995年1月1日起施行）已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999年5月1日起施行）商品住宅实行住宅质量保证书住宅使用说明书制度的规定（1998年9月1日起实施）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）（1995年12月1日起施行）商品房销售面积计量监督管理办法城市房屋租赁管理办法（1995年6月1日起施行）城镇廉租住房管理办法（1999年5月1日起施行）城市房屋修缮管理规定（1991年8月1日起施行）城市私有房屋管理条例（1983年发布）城市危险房屋管理规定（自1990年1月1日起施行）公有住宅售后维修养护管理暂行办法（自1992年7月1日起施行）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（自1996年3月1日执行）城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日颁布）合同法民法总则。

5.房地产的基础知识有哪些

房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。

（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）； 4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）； 5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

6.投资房产需要掌握哪些法律知识

作为一个普通的房产投资者，以下几方面的法律知识是应当了解和掌握的： 1。

物业管理法律知识。国家于2003年出台了《物业管理条例》（2007年修订），规范物业管理法律关系。

各地在这方面也有相应的地方法规、政策等。物业管理对房产投资前景有重要的影响，购房者需要留意这方面的法律知识。

2。纳税、办证的法律知识。

购房涉及一系列的税费，如契税、印花税、手续费、房屋产权登记费等。关于税费的缴纳程序和比例，国家和地方均是有相关规定的，了解这些法律、政策，在投资房产时做到心中有数，可以有效地维护购房者的权益。

购房后需要办理产权登记、领取产权证，这是确认购房者所享有的财产权利的重要步骤，这方面的法律知识也是不能忽视的。 3。

住房贷款、保险方面的法律知识。如《住房公积金管理条例》以及各大银行出台的住房贷款管理办法等。

各地的住房贷款政策均有所不同，所以，购房者要特别关注地方出台的政策。在办理购房贷款的同时，银行通常要求购房者同时办理购房保险，掌握这方面的法律知识也是必要的。

购房者需要留意各大保险公司住房保险的相关规定。。

7.关于房产的法律知识

房产的问题，应该以完成法律规定的手续为住，即你们虽然签订了房屋的买卖合同，但是实际上没有钱款的交付和房产证的过户，这个行为就存在一定的瑕疵，在最后容易起矛盾。08年7月1日起，房产开始施行登记制度。以登记表为准。

办理房产过户的话，如果是买卖形式的，那么按照国家的规定缴纳契税，未过5年的还有营业税，印花税，办理产权证件的费，评估费等。

省钱的就是进行赠与，但是赠予还是需要缴纳一定的税金的。相比较买卖来说应该税金少不了多少的。

国家不是傻子，如果赠予不要收税那么全国房产过户都是赠与了啊，肯定没有买了。

8.房地产客服应具备哪些法律知识

房地产客服应具备的法律知识：当下房地产市场仍然是如火如荼，尤其是在中国这个具有较大内需市场的氛围下，房地产市场对各类人才的需求也在急剧的扩张。

但房地产客服线条工作思路的厘清及客服线条工作人员的素质存在良莠不齐的情况，单就对房地产客服线条工作的认识就不尽相同。传统的客服工作内容，无非是接受投诉、解决投诉、服务业主，其实客服工作除了上述工作之外还承担着将法律风险、纠纷消灭于萌芽状态的职责，更重要的是承担着搜集证据、固定证据的责任。

所以随着公司开发的楼盘越来越多，就要求其客户服务人员要具备一定的法律意识，以适应公司不断发展的需要。房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒客服人员应注意法律知识的学习。

所以越来越多的开发企业开始设立客户服务部门，并将其作为销售环节中的重要因素加以管理。一、要制定严格、周密的工作流程，并使其符合相关的法律要求从接受投诉、记录投诉、解决投诉到客服回访的整个客户服务过程都应制定严格、周密的工作流程，而且应将常见的问题归纳、总结制定特殊应对机制。

有了工作流程的规范，可以有效的避免在客户服务工作中重要证据的丢失，对日后与业主沟通，甚至通过法律途径解决问题，都有很大的帮助。但前提条件是，这些流程应符合法律的相关规定，尤其是法律要求的证明材料必须取得（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您一定要制定客服处理投诉的规范流程）。

二、要求客户服务人员应具备一定的法律知识客户服务人员应掌握基础的法律知识，树立法律式的客户服务意识。对于客户的投诉，客户服务人员应迅速甄别出其合理、合法性，对于不符合法律规定的、不合理的要求应明确作出回绝，不给客户留有任何幻想，切不可因为客户太强势而给客户留有余地，作出模棱两可的答复甚至承诺。

因为客服人员代表的是公司、一旦作出解答承诺有可能会引起案件诉讼时效的中断或被客户录音、录像固定证据，为以后解决问题留有隐患。所以树立客户服务人员的法律式的客户服务意识会给公司减少许多不必要的经济损失（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您客服人员应注意法律知识的学习）。

三、应做好客户服务统计工作，并依据不同的问题类型建立客户服务档案，并应至少保存五年以上。只有从大量、繁杂的客户服务工作中学会总结，才可以针对不同的问题建立不同的处理机制。

在处理客户投诉的问题时，应做详细记录、并现场核实、确认，要学会有意识的要求客户签字确认某一解决方案或投诉内容。对于成功解决的客户投诉应做好档案保存，便于为以后解决类似的客户投诉提供案例；对于未成功解决的问题也有做好档案保存（房地产、合同纠纷律师白旭飞提醒您档案的保管也是证据保管），为日后解决问题、制定解决方案提供材料。

总之客服工作的重要性，正在逐渐的体现，并有不可替代的趋势。一个好的客户服务部门，不但可以提升企业的品牌形象，更能缓解客户与物业、开发公司三者之间的矛盾。

关于开征燃油税的思考

燃油税改革必须有一个前提：和改革前相比，国家在总体上不可以多收钱，如果失去了这个前提，可能会有损改革的声誉和政府的形象，影响百姓参与改革的积极性，当然就不能算是成功。

首先，这项改革的目的并不是为了政府增加税收。将养路费附加到燃油头上，一是为了公平，让少用路者少掏钱，多用路者多掏钱，这是最重要的一条；二是借助车主省钱的主观动机而达到节油的客观效果；三是引导车主尽量不出车、少出车而减少交通拥堵；四是保护公路，延长其使用寿命。如果借机在总体上增加税收，那就偏离了改革的目的。

其次是车主群体在改革中的利益调整不会导致国家整体税收增高。私人小轿车主应该是这项改革的最大受惠者，如果他们跑得比以前少了，所交税费肯定有所减少，但这类车在整个汽车中比例不大，不会对税收产生重大冲击。

应把鼓励节约和抑制消费区分开来，抑制性的燃油政策不利于汽车工业的发展。价税分离是国际上普遍采用的做法，建议通过消费税与燃油税的合并，将价内税转换为价外。

“燃油税”实施面临的主要问题有：

１．取消养路费，开征燃油税，对于汽车消费者来说比较合理，但公路用车和非公路用车及各类生产机械使用燃油如何办？如铁路内燃机车、船舶、军事、矿山机械、工程机械、农业机械等均以燃油为动力，但不上公路，如一律征收不合理；如不征收就会出现“价格双轨制”。

２．“燃油税”征收环节是否完善？是在油品的生产环节征税，还是直接从消费者最终销售环节上征收？供油环节上的种种漏洞能否堵住？如何避免偷税漏税和油品走私？

３．对农村用车和动力机械如何征收？其实施的难度是显而易见的。农民们的农用车辆是不缴养路费的，改革后，如果他们使用同样价格的燃油，就要对他们进行相应的补偿，并保证其补偿顺顺当当、不打折扣地拿到农民手中。农民是一个几亿人口的群体，为了减轻他们的负担，国家费了很大的劲，如果这项改革加重了他们的负担，那是得不偿失的。

４．由于燃油税为国税，被列入国家财政收入，其支出需在全国范围内统筹安排，地方不能如过去以收取养路费形式进行自由支配，可能会产生阳奉阴违或暴力抗税的情况。

５．现在出口压力逐渐增大，燃油税实施后，一些企业及用油大户势必会进一步加大负担，比如船舶运输、航空运输、供热供电等部门，而这些企业往往是亏损大户，这就要求国家进行相应的返还和补贴。

６．开征燃油税后促进了节油，产油、炼油企业的销售量可能下滑，对我国的这一支柱产业产生不利影响。

实施方式

１．收取燃油税的方式，国外主要是国家从炼油厂和海关直接收取。这样燃油税就从地方收费变为国税。燃油税在销售环节征收，由石化企业和石油进口销售企业代收，征税机关为地税局。

２．西部地区地域辽阔、人烟少、车辆也少，车均公路里程却很长，养路费自然不足，因此养路费从燃油税中提取，再按各省市公路里程多少进行分配较之合理。从长远看，燃油税应该成为汽车税费的主体和公路建设维护资金的主要来源。但同时要避免税费过分向燃油税倾斜，避免出现税收过分集中的现象。

３．国外许多国家都有车辆法和车辆税，燃油税大多数是作为国税，车辆税大多数为地方税。由于车辆增长率比车辆用油的增长率高，而且各汽车公司都在不断地努力降低油耗，所以地方更愿意把车辆税作为地方税。如果我国也有车辆税的话，实施燃油税就比现在容易得多了。

４．在综合考虑中央与地方、各部门之间的利益平衡情况下，分配比例应比照各部门在税费改革前的实际财政支出比例来划分，确保基数，同时要保证中央有较强的调控能力。燃油税的５％归国家及地方财政，用于弥补由于增设燃油税而导致的政府机关等财政拨款单位行政费用的增加。燃油税９５％的５０％作为“国家公路及城市道路建设基金”，其中８０％用于公路，２０％用于城市道路交通建设。

５．税费使用的改革措施。实行基金式管理，将燃油税置于独立的基金账户下，对资金的流入流出进行严格的封闭式管理，建立完善的会计和审计制度，对资金的运营建立严格的预算和年报制度。配合政府采购制度，基金项目实行公开招标，基金管理者对立项、建设及建成后的运营承担经济责任和社会效益责任。

对各种车型的影响

对轻型车的影响

轻客和轻卡的平均支出将有一定的增长，但增长幅度比轿车要小。由于过去是按吨位或座位数收养路费的，实施燃油税后是按油耗收燃油税，而油耗与吨位或座位数不成正比，因此吨位越大的车，实施燃油税负担增加的比例越小。

跑得比较勤的３吨以下（含３吨）的载重轻型车、轻型客车及一吨以下的各类机动车过去交的税费最低，但运输的吨／公里或人／公里油耗最高，相对于中、重型卡车和中、大客车来说，实施燃油税后将使它们的运输成本增幅最大，轻卡的运输成本相对高于中、重型卡车，导致其在中长途运输市场萎缩，因此轻型车系列产品在目前的一些绝对优势将被弱化掉。

对中型客车和中型卡车的影响

长途运输的中型客车和中型卡车平均支出可能增加近一倍左右，因此中型载货车对节能性的要求更高，空载的现象将极少发生；城市公交中客车的平均支出也将大幅上升，如果政府不在财政补贴给予支持，公交公司就必然提高营运票价，转稼其损失。但企业自用的通勤客车或自备卡车，由于跑的里程短，平均税费支出会有所减少。

对重型卡车和大型客车的影响

重型卡车和大型客车平均支出增长幅度最小，尤其是重型载货车在货车中每吨百公里的油耗最低，所以实施“燃油税”之后，中、重型载货车将从中获利最大。

对轿车（含微型车）的影响

实施燃油税后，对低排量的经济级轿车和微型车支出相对于征收养路费要经济得多，燃油经济性将成为购买新车的重要指标，因此节能性被提升到重要位置，这对发展和壮大家用经济型轿车大有裨益。

此外皮卡及多功能车也将深得其利。

但对出租车来说是弊多利少，由于出租车年均使用长、日行程公里数多、耗油量大，因此出租车燃油成本增长可能将呈翻番之势。不过实施燃油税后，被砍掉的许多不合理收费对出租车市场带来利好也是显而易见的。

目前我国每辆汽车缴纳各项道路费用每年约３０００元－４０００元，私车由于耗油较少，费改税后一般每年还可受益１５００元以上。虽然对出租车影响较大，每年增加费用约６０００元，但可通过降低管理费、购置费等办法加以抵减。对那些大油耗车，象目前市场上很热的ＳＵＶ来说是一个坏消息。

对专用车的影响

专用车的行驶里程相对来说都比较少，燃油税的实施将使它们的营运成本大大降低，经济效益显著提高，尤其是在轻、中、重卡车底盘基础上的改装车在这一市场将大有作为。

对农用车的影响