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一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4． 外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室—117平方米 m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米

总计 13 782 782 -300平方米 782

面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）

安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传

安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传

厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告

八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域 楼盘名称 优势 劣势

安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1． 市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。

无锡体检中心哪家好？

我觉得我体检过最好的是无锡出入境检验检疫局的，环境好。提供的早餐也不错。

另外市级各大医院都有，也不错的，比如一二三四院和中医院。

最不能去的就是新区的几家私人的医院，靠关系到新区外资公司做体检生意，无论是服务还是体检医生的素质，太槽糕了，我经历过凤凰和虹桥，呵呵，简直无法形容。

湛江五县四区较有特色的民俗1到2例

赤坎，一座历史悠久而又充满生机活力的城区，沐浴着改革开放的春风，古埠赤坎焕发出勃勃生机，经济繁荣、环境优美、社会安定、人民安居乐业。当前，湛江进入了千载难逢的基础设施和重大项目建设机遇期，站在历史的新起点，赤坎又迈出了铿锵有力的步伐，朝着科学发展的目标阔步前行。

“舞鹰雄”流传于赤坎已几百年，“舞鹰雄”以高难度著称。

“舞鹰雄”的起源，有一个传说。从前有座大山，山上飞禽走兽众多，其中鹰和雄常一起嬉戏觅食，甚是有趣。又传说鹰、雄能驱邪镇妖，给人们带来如意吉祥，因而每逢新春佳节或喜庆节日，村村户户都渴望着能有鹰、雄的出现。于是人们就模拟它们嬉戏相斗的情景，创造了“舞鹰雄”这种舞蹈形式。久而久之，便形成了当地一种传统的民俗活动。

“舞鹰雄”属大道具类舞蹈，鹰的造型特征是尖嘴、宽翅、利爪，机灵而勇猛。雄做成龙头凤尾，金钱豹身，麒麟角，显得强悍威武。表演的套路大致为“醒鹰雄”、“格斗四门”、“洗脸漱口”、“过桥”、“地青”和“天青”等，其中“天青”动作惊险，难度最大，是整个舞的高潮。据竹园村年将九旬的老人陈兆明（舞蹈队中年纪最大者）介绍：大约在清朝咸丰年间，这一带就有“舞鹰雄”的活动了，但一直只能局限在地面舞蹈。传至二十世纪四十年代，已故的老人梁荣章，在原有的基础上，制作了一支4米高的木杆，把鹰的表演者顶上空中，在没有任何保险措施的情况下，肚顶木杆，做高空平衡旋转和青的高难动作，大大提高了鹰雄舞的表演水平。

3月26日是湛江市麻章区太平镇麒麟村每年一次的“年例”。上午十时，在欢快的唢呐、锣鼓、鞭炮声中，36名青少年光脚裸掌从21米高绑有36把锋利闪亮钢刀的刀梯上依次爬上。他们手抓刀刃，脚踩青锋，快步登上刀梯顶部然后手抓粗绳滑下，钢刀锋利无比，而表演者却手脚丝毫无损。近万人现场参加和观看了这一广东省级非物质文化遗产项目的盛会。

“爬刀梯”又叫上刀山，是一种古老的民族民俗活动，流传在湛江市麻章区太平镇麒麟村，旨盼驱邪消灾，祈福平安。每年农历二月十一、十二日为年例，主要内容有游神、走轿、爬刀梯、过火海等。其中“爬刀梯”是一种独特的项目，即在平地上竖起高18米的对称木梯，36把锋利闪亮的钢刀分别斜绑在木梯二侧，谓之“刀梯”。光脚裸掌的表演者在欢快的唢呐、锣鼓、鞭炮声中，手抓刀刃，脚踩青锋，一步步攀登上刀梯顶部。钢刀锋利无比，而表演者却手脚丝毫无损。

“爬刀梯”这种“年例”已有四百多年的历史，相会约2000年前，传说有位名叫张兴武的大将军，为了除暴安良，到淮南术山拜师，刻苦修练“三山功”（过刀山、火山、棘山）。农历二月十二日，智勇双全的张兴武率兵攻打罗汉城鬼门关，由于城墙又高又厚，强攻屡败。张兴武便令36名中将赤手光脚搭成人梯，再由108名小将手持钢刀踏着人梯攀越入城内，里应外合，斩除妖魔，百姓从此安宁。张兴武英名广传，为民敬仰，麒麟村民逐步把他攻城的武艺“36个人的梯演变成36把刀的梯”，作为每年农历二月十一至十二日的年例“爬刀梯”这一民俗。

“爬刀梯”是当地民众祭祀仪式中庄严神圣的内容之一，充分表现祭祀祖先时心灵的虔诚和向祖先祈祷时感情的真挚。随着时代的进步和发展，“爬刀梯”成为一项扣人心弦、引人入胜的观赏性艺术，当地民众每年都把这项活动搞得热烈、隆重、精彩，远近闻名。“爬刀梯”是民众为了弘扬先人为民除暴，敢于“上刀山下火海”无所畏惧的精神而逐步演化而成的一种民俗。今天，当地农民群众更重要的是通过这一活动继承和发扬他们的祖辈那种团结、爱村、进取的优良传统，激发子孙后代关心家乡、团结互助、积极进取、建设更加美好的家园。

赤坎是历史上著名的商埠，早在晚清年间就呈现出“商旅攘熙，舟车辐辏”的繁荣景象。近年来，赤坎区委、区结合中心城区的特点和优势，积极调整发展思路，力促第三产业加快发展。2008年赤坎第三产业增加值68.59亿元，同比增长13.2％，占全区GDP的58.2％。经多年发展，今天的赤坎区已成为湛江市乃至粤西地区服务业的成熟城区。

近年来，随着湛江经济社会发展和工业化程度的不断提高，作为湛江市的中心城区，赤坎的现代物流业应运而生，并持续快速发展。湛江公路主枢纽云头桥货运站依托周边物流仓储基地和距离火车北站仅3公里，紧靠赤坎、麻章两区，交通便利等优势，2006年开始试业，如今入站经营的物流货代商户已达70多家，货车100多辆，仓储面积3000多平方米，是目前粤西地区规模最大、功能较完善的公用型物流中心和全国公路主枢纽货运系统的重要组成部分，带动了物资、资金、信息和人员在赤坎加速流动。

10年前，赤坎海田片还是一片荒芜的海滩，今日的海田，五金机电、饮料副食品、钢材、建筑装饰材料、水果、家具、布艺、花鸟八大批发市场连接成片，占地面积达53.5万平方米。市场货物种类齐全、管理配套、交通便利、交易活跃，目前已拥有商户3000多户，年销售额50多亿元，上缴税费4000多万元。市场群还吸引了20多家物流公司进场，每天24小时不停运转，货物发往全国各地，成为粤西地区规模最大、档次最高、配套最完善的物流集散中心。此外，沃尔玛、好又多、屈臣氏、国美电器、苏宁电器等一批国内外知名商家也纷纷抢滩进驻，增强了赤坎商贸物流业的发展优势。赤坎还建成了粤西地区规模最大、功能齐全的湛江车城，34个品牌汽车在区内设销售点，同时拥有4S汽车专营店12间，2008年销售汽车12791辆，销售额达16.76亿元，成为粤西地区汽车销售和服务中心。饮食业是赤坎的传统优势产业，目前区内有大小酒家食肆40多家，在大天然海鲜美食的品牌效应带动下，“食在赤坎”的品牌越做越大，2008年餐饮业零售额26.29亿元，比上年增长19.9%。

现代新城初具规模

中央商务区呼之欲出

当前，湛江进入了千载难逢的基础设施和重大项目建设机遇期。我市两年来在赤坎投入市政建设资金约5亿元，占全市城建经费的60%以上。目前，体育南路、北路与人民大道、海滨大道、椹川大道形成三纵两横的交通网，北站路、站前路建成通车，湛江北出口改造和325国道改线等工程相继展开，赤坎城区交通更加畅顺，发展空间也随之拓展。

2008年，我市又以高瞻远瞩的战略眼光把海滨大道海湾大桥路段至赤坎旧“大天然”一带定位为湛江的城市商务中心区，民大海景酒店、湾广场等五星级酒店正加紧建设，君临海岸、湾、丽湾名邸、观海一号、御景名城等一批名优楼盘相继开盘，加上该区域内已投入使用的会展中心、广电中心、通信中心、体育中心、图书馆和众多行政单位等已有条件，赤坎区作为湛江城市中心区的区位优势更加突出。当前，随着海滨大道整治和滨湖公园建设工程的全面铺开，赤坎成为湛江市中央商务区已经渐行渐近。

生态城区显山露水

创业居住湛江首选

过去，湛江市民中一直流传着这样的说法：赤坎就像一个小城镇，要住得舒适、有“身份”还是选择霞山。但是，随着城区环境的不断改善，赤坎正日益成为房地产开发商投资的热土、湛江人创业居住的首选。

近年来，我市加大对赤坎市政建设的投入。目前，赤坎江整治一期工程已完成，北桥河两岸旧貌换新颜，独具湛江海滨风情特色的赤坎湾观海长廊延绵2.65公里，占地64公顷的城市“绿心”——南国热带花园以及城区内大大小小的街心公园、小游园宛若颗颗绿翡翠交相辉映，基本实现了居民步行15分钟可到一个公园游园的目标，绿化覆盖率达43%，人均公共绿地10.3平方米。在赤坎，天蓝水碧、草绿花香，成为湛江市最吸引人的“宜居城区”。有关数字显示，2008年，赤坎房地产开发投资13.75亿元，完成开发土地面积25.93万平方米，商品房销售面积14.04万平方米，销售额5.25亿元，分别比2005年增长479.3%、87.4%、19.5%和132.2%。2006至2008年，赤坎区房地产开发投资累计达26.17亿元，超过了2005年之前的累计投资额。2009年，赤坎区房地产业发展势头更加强劲。1-8月份累计，房地产开发投资额12.20亿元，比去年同期增长23.1%；商品房销售面积19.04万平方米，销售额9.14亿元，分别比去年同期增长149.2%和208.0%。

在建设好新城区的同时，赤坎区还坚持做到保护性修复改造好老城区。多年来，赤坎区坚持每年改造小街小巷10-20条，并写入当年的工作报告作为督办事项落实到位，同时深入推进城乡清洁工程，多渠道筹集资金，加大对排水排污、绿化美化、体育休闲设施等公众设施的建设和改造，确保了老城区街洁、路平、灯亮，群众生活便捷、舒适。

“我们平时老讲GDP增长了多少，财政增收了多少，但是如果老百姓门前的路不平、灯不亮，就业难、看病难，财产和人身安全得不到保障，他们怎么能感受到经济社会发展带来的实惠？怎么谈得上共享发展成果，有什么幸福可言？”谈及百姓的幸福感，赤坎区长陈云如是说。多年来，赤坎区着力实施四大民心工程，统筹城乡发展，让百姓共享发展成果。

——实施平安争先工程。赤坎区探索并完善了“军警民多方联动，五道防线保平安”的社会治安防控模式，建立起社会力量参与治安综合治理的长效机制。2006年来，全区刑事立案年平均下降13%，2008年全区立刑案数较2005年下降36.8%，并创下累计85天“双抢”报案零发案纪录。今年4月，省综治考评组通报，省城调队暗访赤坎人民群众的安全感和对社会治安的满意度为91.0分，名列全省第二，赤坎区连续6年被评为湛江市社会治安综合治理先进区，并被评为全国2005年——2008年度平安建设先进区。

——实施教育强区工程。赤坎区坚持教育优先发展，保证区公共财政对教育的投入持续增长。2006年来，在市的大力支持下投入资金5000多万元，扩建学校5间，扩充校园面积43760平方米，新增优质学位2500个，有效缓解了中小学班额大、学位缺的问题，学校环境得到了改善。为推进城乡教育均衡发展，赤坎区试点城乡学校捆绑教学，推动5间省、市一级学校和5间农村小学合并。今年教师节前夕，赤坎区2084名中小学教师全部落实绩效工资，实现了工资待遇与本区公务员相当。

——实施就业保障工程。进一步完善覆盖城乡的公共就业服务体系，积极拓宽就业空间，创建充分就业社区。2006年来，实现农村劳动力转移就业3889人，城镇新增就业岗位21682个，目前城镇登记失业率仅为2.8%。进一步完善公共卫生体系，提高公共卫生服务水平，社区卫生服务覆盖率达100%，积极开展送医、送药到基层和“三平”活动，3年来减轻群众医药负担235万元。

——实施文体兴区工程。为满足城乡居民多层次、多样化的精神文化需求，赤坎区大力发展社区文化、广场文化、特色文化，2006年来共组织广场文艺演出近500场，送戏送**下乡300多场。加快体育事业发展，为国家、省、市输送了劳丽诗、何冲等一批优秀人才，赤坎区获得“广东省体育贡献奖”，区业余体校被国家体育总局确定为“国家奥林匹克后备人才基地”。2005年以来，赤坎区还以和谐、友爱、互助为主要内容，每年举办一届全区性“邻居节”，评选出“好邻居”、“文明家庭”、“文明楼院”等道德模范。

思路决定出路。只有理清思路、准确定位，才能找准自己现在与未来的坐标。为了准确定位，连日来，刚到任赤坎区委书记的陈志雄忙着在基层调研。当前，赤坎商贸流通服务业兴旺发达，工业发展受限于土地，农村人口少、面积小，农业比例轻。2008年，赤坎区三次产业的比例为1.1:40.7:58.2，以服务业为主的第三产业占了“半壁江山”。“我认为赤坎未来要谋求大的发展，必然是走发展现代服务业，提升壮大第三产业之路。赤坎当前要紧紧抓住中科炼化和钢铁项目选址湛江这个重大机遇，致力建设‘都市型产业发达区、生态宜居新城区、民生殷实首善区’，争当湛江市实践科学发展观的排头兵。”陈志雄对赤坎的未来充满了信心。

具体来说，赤坎区从三个方面着手推进各项工作：一是抓好现代服务业，打造中央商务区。发挥赤坎在区位、资本、人才、环境及城市辐射力等优势，全面提升商贸流通、餐饮等传统服务业，加快发展物流业、现代金融业，有序发展房地产业，做强文化产业，培育会展、科技、信息等新兴服务业，全面构建优势明显、特色鲜明、功能完善、繁荣发达的现代表服务体系。以中科炼化、湛江钢铁等重大项目选址湛江为契机，积极研究钢铁、石化产业上下游产业对接，侧重引进金融、商务、信息技术及研发、服务外包等服务项目，吸引国内外大中型企业的区域总部、办事处等性机构进驻，加快湛江市城市商务中心区建设。二是抓好城中村改造，营造宜居宜业环境。继续全力配合市抓好市政建设，深化“城乡清洁工程”，统筹城乡规划建设，按照“适度超前、科学规划、合理布局、分段实施”的原则，大力推进旧“大天然”片、文保北村和调顺村“城中村”改造，整合利用好城中村土地，加快城市化进程，为中央商务区建设提供空间。三是抓好民心工程，确保群众安居乐业。统筹城乡发展，全力维护社会稳定，解决好就业、医疗、教育等与群众利益密切相关的生产、生活问题，关心群众的精神文化生活，不断提高群众的幸福感。

从上届民俗学代表大会四年以来国家发展的大视野,看未来30年中国民俗学面临的挑战,传统民俗学赖以生存的田野急剧消失,将造成民俗学前所未有的危机.面对危机,民俗学应重新定位,认真制订30年发展规划,抓住历史的机遇:1、加速进行传统民俗学工作,加大对传统民俗文化抢救保存的力度和效度;2、大力开拓新民俗学,积极投身于民俗与经济发展、民俗与社会发展、民俗与文化发展的事业之中;3、勇于承担重塑民族魂的历史使命,投入复兴民族文化精神的大业;4、促进中国民俗的国际化传播、开辟世界华人民俗学.从根本上改变中国民俗学的态度、立场和定位,进而建立积极入世、服务时代、兼容并蓄、和而不同的中国特色的现代化民俗文化。

希望对你有所帮助~~